2024香港辦公室租金趨勢預測：哪個區域最具投資價值？

一、香港辦公室租賃市場回顧

回顧2023年，香港辦公室租賃市場在多重因素交織下，呈現出複雜且充滿挑戰的格局。整體而言，市場仍處於調整期，租金下行壓力持續，空置率維持在相對高位，成交量則呈現結構性分化。根據多家國際房地產顧問公司的報告，2023年香港整體甲級寫字樓租金全年錄得約5%至8%的跌幅，其中核心商業區如中環的租金調整幅度更為明顯。空置率方面，截至2023年底，全港甲級寫字樓空置率約在12%至15%之間徘徊，其中中環的空置率雖從高峰略為回落，但仍顯著高於歷史平均水平。成交量則主要集中於搬遷、整合或升級需求，全新設立或大規模擴張的租賃交易相對有限。

影響2023年市場表現的關鍵因素主要有三。首先是宏觀經濟狀況：全球經濟增長放緩、高利率環境持續，以及地緣政治的不確定性，直接影響了跨國企業和金融機構在香港的擴張意欲與成本控制策略。其次是本地政策變動，包括吸引人才和企業的相關措施（如「高端人才通行證計劃」）雖帶來長遠利好，但其對辦公室需求的實質提振效果需要時間顯現。最後，疫情影響雖已淡化，但其遺留的「混合辦公」模式已被許多企業採納，導致對傳統固定辦公空間的人均需求有所下降，企業更傾向於尋求靈活、高效的空間解決方案。這一系列因素共同塑造了2023年香港辦公室租賃市場的基調。

二、2024年租金趨勢預測

展望2024年，市場普遍預期香港辦公室租賃市場將進入一個「築底回穩」的階段。整體市場租金預測將呈現「先穩後緩升」的態勢，全年有望接近持平或錄得輕微增長。大幅下跌的空間已收窄，但強勁反彈的動力仍待觀察。市場的復甦將是不均衡的，不同區域、不同等級的物業表現將出現顯著差異。 香港办公室租赁

分區預測方面：

• 中環：作為香港的金融心臟，其租金預計將率先企穩。頂級超甲級寫字樓憑藉其無可替代的地位和稀缺性，租金有望在2024年下半年見底回升。然而，傳統甲級寫字樓仍面臨空置壓力，租金增長乏力。
• 灣仔/銅鑼灣：此區域因其相對中環較高的性價比、完善的交通和生活配套，持續吸引尋求成本優化或品牌升級的企業遷入。預計租金將保持穩定，甚至因需求穩定而略有上揚。
• 九龍區（特別是東九龍）：包括觀塘、九龍灣和啟德發展區在內的東九龍，將是2024年市場的焦點。大量新供應入市將在短期內加劇競爭，壓抑租金上升空間。但長遠看，該區現代化的樓宇品質、更寬敞的樓面設計及逐漸成熟的商業生態，對非金融類企業，尤其是科技、創意產業極具吸引力。

不同類型辦公室預測：

• 甲級寫字樓：市場將進一步分化。擁有卓越ESG（環境、社會和管治）表現、靈活樓面設計和智能管理系統的新一代甲級寫字樓將更受青睞，租金抗跌力強。舊式甲級樓則需通過翻新來維持競爭力。
• 乙級寫字樓：部分乙級寫字樓可能因租戶升級遷出而面臨空置率上升壓力。然而，對於預算敏感的中小企業和初創公司，位置便利的乙級樓仍有一定市場。
• 商務中心/服務式辦公室：需求預計保持強勁。企業對靈活辦公解決方案的需求，以及跨國公司為項目團隊尋求短期據點的需求，將繼續推動這類物業的發展，租金表現相對穩健。

三、影響租金走勢的因素分析

2024年香港辦公室租賃市場的走向，將深受以下幾大關鍵因素所左右：

1. 全球經濟形勢

美國利率政策的走向、中國內地的經濟復甦步伐，以及全球貿易格局的變化，將直接影響跨國企業在亞太區的佈局策略和資本開支。若全球經濟軟著陸，企業信心恢復，將有利於香港作為國際商業樞紐的辦公室需求。反之，若經濟陷入衰退，企業縮減成本將首當其衝影響房地產預算。

2. 香港經濟增長預測

香港政府預測2024年本地生產總值將有溫和增長。經濟增長將帶動就業市場和商業活動，從而產生對辦公空間的實質需求。特別是政府大力推動的創新科技、綠色金融等新興產業，若能成功吸引相關企業落戶或擴張，將為辦公室租賃市場注入新的需求動力。

3. 新增供應量

根據差餉物業估價署及市場數據，2024年預計將有約300萬平方呎的新甲級寫字樓樓面面積落成，其中超過六成集中於九龍東。大量新增供應在短期內會加劇市場競爭，業主為吸引租戶可能提供更優惠的租賃條款（如更長的免租期、裝修補貼），這將壓抑整體租金的上升速度。投資者在進行香港辦公室租賃決策時，必須仔細評估目標區域的未來供應管道。

4. 企業擴張或縮減

後疫情時代，企業的房地產策略更趨理性與靈活。「核心+彈性」的辦公模式成為趨勢，即保留一個規模適中的核心辦公室，並搭配使用商務中心或遠程辦公。這意味著企業對固定辦公空間的總面積需求可能不會回到疫情前水平，但對空間品質、靈活性和員工體驗的要求更高。企業的擴張行為將更集中於戰略性升級（如搬往更高品質或更符合ESG標準的樓宇），而非單純的面積擴張。

四、哪個區域最具投資價值？

評估不同區域的投資價值，需綜合考慮租金回報、資本增值潛力、風險及市場供需狀況。以下是對主要區域的分析：

1. 中環：優勢與挑戰

優勢：中環的象徵性地位無可動搖，是國際金融機構、律師事務所和頂級專業服務公司的首選。其頂級物業具有極強的稀缺性和品牌價值，長期資本增值潛力深厚。對於追求穩定長期租金收入、租戶質素極高的投資者而言，核心地段的超甲級寫字樓仍是「壓艙石」般的資產。

挑戰：租金水平已處高位，短期內大幅上漲空間有限。空置率雖有改善但仍需時間消化。此外，營運成本（如管理費、差餉）高昂。投資中環物業需要雄厚的資本和承受短期市場波動的能力。

2. 灣仔/銅鑼灣：性價比分析

該區域提供了「進可攻、退可守」的選擇。對於許多希望維持港島區優越地址、同時控制成本的企業（如中型律師行、諮詢公司、貿易公司）而言，這裡是理想的遷入點。從投資角度，該區寫字樓的租金回報率可能相對中環更具吸引力，空置風險較低，市場需求穩定。物業流動性也較好，是平衡風險與回報的穩健之選。

3. 九龍東：發展潛力評估

九龍東無疑是未來數年最具發展潛力的區域。政府「起動九龍東」計劃持續推進，交通基建（如沙中線）日益完善，區域轉型為新興商業核心區的趨勢明確。這裡的新建寫字樓設計現代、規格高，且租金僅為中環的三分之一到二分之一，性價比極高。雖然短期內因供應集中，租金增長受壓，但從長遠（5-10年）資本增值角度看，潛力巨大。適合能承受短期租金波動、看好香港經濟多元化發展的長線投資者。

4. 新界區：機會與風險

新界區（如沙田、荃灣、大埔）的寫字樓市場主要服務本地企業、初創公司及後勤部門。租金水平最低，入場門檻也最低。機會在於捕捉特定產業集群的發展（如科學園的科技公司），或受惠於新市鎮發展帶來的本地商業需求。然而，風險在於租戶群體較單一，物業升值潛力相對有限，且市場流動性可能不及核心區。投資此區更應著眼於穩定的租金收入而非資本快速增值。

五、給投資者的建議

在當前市場環境下進行香港辦公室租賃相關投資，無論是作為業主還是租戶，都需要更精細化的策略。

1. 長期投資策略：如何選擇優質物業

長期投資應聚焦於物業的「基本面」和「未來適應性」。優先選擇具備以下特質的物業：位於成熟或具明確發展藍圖的商業區；樓宇本身擁有卓越的ESG評級（如WELL或LEED認證）、高質素的物業管理；樓面設計靈活，能適應未來辦公模式的變化；以及周邊擁有優越的交通和配套設施。這類物業即使在市場下行期也更具抗跌力，在復甦期則能率先反彈，並能吸引優質的長線租戶。

2. 短期投資策略：如何把握市場機會

短期而言，市場仍存在「價值窪地」和議價空間。投資者可以關注因短期市場情緒而被低估的優質資產，或是在供應量大的區域（如九龍東）尋找業主提供優厚入市條件的機會。對於租戶，現在是進行「升級搬遷」或鎖定長期優惠租約的窗口期。可以積極比較不同區域和樓宇的條件，利用市場競爭為自己爭取最有利的租賃條款。

3. 風險管理：如何應對市場波動

必須對利率風險、空置風險和租戶信用風險進行壓力測試。確保投資現金流能夠承受可能出現的空置期或租金下調。分散投資於不同區域或不同等級的辦公室物業，可以降低單一市場波動帶來的衝擊。對於租戶，則應在租約中加入更多靈活條款，如擴租權、縮減權或提前解約權，以應對業務的不確定性。

4. 尋求專業意見：地產顧問、法律顧問

香港辦公室租賃市場條款複雜，且市場信息瞬息萬變。無論是進行數百萬還是數億元的租賃或投資決策，都強烈建議尋求專業的獨立意見。經驗豐富的地產顧問能提供全面的市場數據、盡職調查和談判支持，幫助您識別最佳機會並避開陷阱。法律顧問則能確保租約或買賣合同中的條款清晰、公平，並保障您的合法權益。專業的意見是控制風險、實現投資目標不可或缺的一環。